在产品房销（预）售过程中，房产开发商在与购房者签订正式产品房预售合同之前，一般会先签订认购书，并向购房者收取肯定数额的定金，这已成为习惯做法，并且绝大部分购房者也认同并同意这种做法。依据民法平等自愿的原则，法律认同并保护这种约定定金的行为。
定金是指合同的当事人为了确保合同的履行，依据法律的规定或者双方当事人的约定，由一方当事人根据合同标的额的肯定比率，预先给付他们当事人的资金。
1、交纳比率不应超越房款20%
2、开发商需要超额交纳定金如何解决
购房认购书中规定的购房定金的比率不应当超越购房款的20%。譬如，购房者要买的产品房的价格是100万元，那样认购书中规定的购房定金就不可以超越20万元。
3、什么是定金罚则
假如购房定金的比率超越了20%的话如何解决？《担保法司法讲解》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超越主合同标的额20%的，超越的部分，人民法院不予支持。也就是说，超越20%的部分就不是定金，不适使用方法律关于定金罚则的规定。
4、买房交定金需要注意的地方
所谓定金罚则，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权需要返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。譬如，房子价格是100万元，但认购书中的定金是30万，那样超出的10万就不可以适用定金罚则。假如因为开发商是什么原因致使购房合约不可以签订的，那样开发商应当给购房者双倍返还的定金是40万，而不是60万。当然开发商把超出定金的10万也需要退回给购房者，如此购房者一共可以拿到50万。
应当在定金条约中注明不履行合同的具体状况;
定金条约并不具备强制性，它只是指导性的，买家可以依法自主决定是不是订立定金条约;
要分清定金和预付款有什么区别，预付款就是预先支付，但预付款，不可以适用定金的罚则。
虽然已订立了定金条约，但只有买家在出货了定金后，合同才生效;
定金和订金在法律上性质是不一样的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向他们给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权需要返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则是预先支付的一部分价款，不拥有担保的性质，假如收取订金的一方不可以履行约定，则出货订金的一方只可需要返还订金而不可以需要双倍返还。
谨慎防范有些开发商借助购房者缺少相应的购房常识和经验，在某些条约内容上设下陷阱，故意让买家违约。
